inloggen / registreer

Jurisprudentie

BB1262

Datum uitspraak2007-05-09
Datum gepubliceerd2007-08-08
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank 's-Gravenhage
ZaaknummersHA ZA 04-4327
Statusgepubliceerd

Indicatie

schadeloosstelling na onteigening bordeel

Uitspraak

ILB/B rolnummer 04/4327 9 mei 2007 RECHTBANK 's-Gravenhage sector civiel recht - meervoudige kamer Vonnis in de zaak van: De Gemeente 's-Gravenhage, zetelende te 's-Gravenhage, eiseres bij dagvaarding van 10 december 2004, procureur: mr. E.J. Storm, tegen [gedaagde], wonende te [plaats A.], gedaagde, procureur: mr. C.M.E. Verhaegh, en tegen: [interveniënt], wonende te [plaats B.], interveniënt, procureur: mr. F.A. van der Bend. Partijen worden hierna aangeduid als "de Gemeente", "[gedaagde]" en "[interveniënt]". De rechtbank heeft wederom kennis genomen van de stukken, waaronder het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen van 26 januari 2007 en de door partijen dienaangaande toegezonden stukken, alsmede van hetgeen ten pleidooie van 26 maart 2007 is verhandeld. RECHTSOVERWEGINGEN 1. Bij vonnis van 27 april 2005 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de Gemeente van het perceel, plaatselijk bekend als [adres 1] te 's-Gravenhage, zoals nader in dat vonnis omschreven. 2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] als eigenaar bepaald op € 393.300,00 en voor [interveniënt] als hypotheekhouder op nihil. 3. Tegen voormeld vonnis is door [gedaagde] beroep in cassatie ingesteld. Bij arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2006 is het cassatieberoep verworpen. 4. Het vonnis houdende vervroegde onteigening is op 8 augustus 2006 ingeschreven in de openbare registers. 5. De opneming door de deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54a en verder van de Onteigeningswet (Ow) heeft plaatsgevonden op 25 november 2004. 6. Het onteigende bestaat blijkens het deskundigenrapport uit oorspronkelijk een voormalig schoolgebouw en een open plaats gelegen op de [adres 1]/hoek [adres 2]. De voormalige school (RK Meisjesschool voor Lager Onderwijs) bestaat uit de begane grond met (ten dele) twee verdiepingen, zolder met voormalige dienstwoning, kelder, alsmede een open (speel)plaats. De bouwkundige staat van het complex is visueel redelijk. De onderhoudstoestand is uitwendig matig. Inwendig is de onderhoudstoestand, met name die van de tweede verdieping en van de zolder/ dienstwoning matig tot slecht. In de grond bevindt zich een huisbrandolietank, die nog in gebruik is. Inmiddels zijn de ramen dichtgespijkerd en is het pand ontruimd. Het pand is deels ingericht en in gebruik als bordeel met een aantal (overeenkomstig de exploitatievergunning van 5 februari 2003 en 4 maart 2005) van 25 zogeheten "ramen"met werkkamers, alle op de begane grond gesitueerd aan de [adres 2]. De verdiepingen zijn niet in gebruik en staan leeg, op enkele voormalige leslokalen op de eerste verdieping na, die in gebruik zijn als rust/ verblijfsruimte. In augustus 2006 zijn de bedrijfsactiviteiten in het pand gestaakt. 7. De deskundigen hebben de schadeloosstelling als volgt begroot: A. de waarde € 723.000,00 B. de inkomensschade nihil C. de belastingschade p.m. D. de deskundigenkosten p.m. Totaal € 723.000,00 8. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden. DE WAARDE 9. De deskundigen hebben gerapporteerd dat het bepalen van de werkelijke waarde van een onroerende zaak als de onderhavige om een specifieke benadering vraagt, gelet op de aard van de in het pand uitgeoefende bedrijvigheid, namelijk raamprostitutie. Om die reden is een benadering van de waarde aan de hand van bijvoorbeeld de huurwaarde per m² niet relevant, noch een waardering op grond van de huuropbrengsten. Vergelijkingstransacties, voorzover al voorhanden, zijn niet of nauwelijks bruikbaar en de facto is de Gemeente de enige gegadigde. In een aantal andere (eerdere) zaken met betrekking tot (de onteigening van) prostitutiepanden op de [adres 2] hebben de deskundigen een methodiek gevolgd, waarmee de rechtbank in haar vonnissen in de zaken Gemeente 's-Gravenhage/[R.] (rolnummer 03/1488) en Gemeente 's-Gravenhage/[K.] (rolnummer 03/445) heeft ingestemd. Die methodiek komt er op neer dat deskundigen, bij gebreke van betrouwbare financiële en administratieve gegevens, zelf onderzoek hebben gedaan naar de raamprijzen en de bezettingsgraad per pand/raam. De waarde van de panden, die in gebruik zijn voor raamprostitutie, wordt voornamelijk bepaald door het aantal "ramen". Ieder pand dient een zogeheten geschiktheidsverklaring te hebben en de exploitant dient over een zogenaamde exploitatievergunning voor raamprostitutie te beschikken. Dit betekent dat de panden moeten voldoen aan een aantal bouwkundige en inrichtingseisen terzake onder meer (brand)veiligheid, sanitair, hygiëne, ventilatie, etcetera. Het prostitutiepand moet ook voldoen aan de regels overeenkomstig de Arbeidsomstandighedenwet, die sinds de legalisering van de prostitutie ook voor prostitutiepanden geldt. Met betrekking tot de panden aan de [adres 2] (waaronder ook het onderhavige) zijn deze eisen verlicht (met uitzondering van die terzake brandveiligheid) met het oog op de naderende onteigeneningen. De onteigening weggedacht zouden eventuele kopers van deze panden er mee rekening moeten houden, dat de panden alsnog in overeenstemming met die eisen zouden moeten worden gebracht c.q. aangepast. Ter berekening van de bijkomende schade van een eigenaar/exploitant is inzicht noodzakelijk in omzet en resultaat van het prostitutiebedrijf ten tijde van de onteigening. Daartoe bieden de overgelegde bedrijfsgegeven onvoldoende aanknopingspunten, omdat jaarrekeningen van [gedaagde] ontbreken en in die van [interveniënt] bepaalde kostenposten niet controleerbaar zijn of ontbreken. De deskundigen hebben geconstateerd dat in de door [interveniënt] overgelegde jaarrekening en de opgave van Ernst & Young van 3 november 2004 verschillen voorkomen. De deskundigen hebben daarom mede informatie ingewonnen bij enkele in die straat betrokken (voormalige) exploitanten. Uit dat onderzoek is hen gebleken dat een parterreraam in de [adres 2] in het algemeen gemiddeld € 45,00 per dag op bracht. Sinds de bestemmings-wijziging en de verscherpte controle op "illegale" prostituees is de bezettingsgraad in de [adres 2] verminderd tot gemiddeld 60%. De inkomsten voor een eigenaar/ exploitant worden daarom begroot op: 360 dagen à € 45,00 per dag x 60% = € 9.720,00 per parterreraam per jaar. Dit zou inhouden een omzet van 25 ramen à € 9.720,00 = € 243.000,00. In de onderhavige zaak ligt het bezettingspercentage echter aanmerkelijk lager, zoals valt af te leiden uit voornoemde brief van Ernst & Young van 3 november 2004: in 2002 wordt een omzet gehaald van € 96.957,00 (24%), in 2003 € 188.690,00 (46%) en in 2004 van € 101.507,00 (25%), aldus een bezettingspercentage van gemiddeld 32%. Bij de berekening van de werkelijke waarde hebben de deskundigen echter wel een bezettingspercentage van 60% gehanteerd, aangezien er geen aanleiding is te veronderstellen dat een redelijk handelend koper/ ondernemer (ook) onder het voor de [adres 2] gangbare bezettingspercentage zou (willen) opereren. De deskundigen zijn er vervolgens, gelet op de door partijen terzake verstrekte gegevens, van uit gegaan dat er op de peildatum wel vervangende ramen te koop waren en zijn er aldus van uit gegaan dat de eigenaar/ exploitant een vervangend pand kan aankopen, waarmee hij een gelijkwaardig inkomen kan genereren. In de periode april en juni 2005 zouden in de [adres 4] en de [adres 5] diverse panden zijn gesloten, waarvan de eigenaar open zou staan voor verkoop of verhuur. Ook volgens [gedaagde] zou een 50-tal ramen, in eigendom toebehorende aan de heer [T.], te koop staan. Wat betreft het aantal ramen hebben de deskundigen gerapporteerd dat zij ter descente hebben geconstateerd dat er zich in het onteigende 25 ramen bevinden. Daarbij hebben zij verwezen naar een door [interveniënt] ingevuld aanvraagformulier voor een exploitatievergunning van 17 november 2003, waarin een aantal van 0 tot 25 werkzame prostituees is vermeld, het rapport van de brandweer van 6 oktober 2005, waarin wordt gesproken over 26 ruimtes, en de tekening behorende bij de exploitatievergunning van 3 november 2005, waarop 24 of 25 werkvertrekken zijn aangegeven. 10. De deskundigen hebben de waarde berekend door de netto-huuropbrengst te berekenen vanuit de exploitatie, waarmee alsdan de relatief hoge rendementswaarde is verdisconteerd, als volgt: omzet: 25 x 350 dagen à € 45,00 x 60% € 243.000,00 af: exploitatiekosten (40%) € 97.200,00 -/- is € 145.800,00 af: eigenaarslasten (20%) € 29.160,00 -/- is € 116.640,00 x factor 7,5 € 874.800,00 v.o.n. af: aanpassingskosten en/of renovatiekosten € 100.000,00 is € 774.800,00 na correctie verwervingskosten € 723.000,00 k.k. Voor eigenaarslasten is in dit geval een hoger percentage gehanteerd dan bij andere panden elders in de [adres 2], omdat het een zeer groot object is. De deskundigen hebben gerapporteerd dat [interveniënt] uit hoofde van het bepaalde in artikel 43 lid 1 Ow op voormeld bedrag van € 723.000,00 zijn rechten als hypotheekhouder kan uitoefenen. 11. Partijen kunnen zich niet (geheel) met dit oordeel van de deskundigen verenigen. De Gemeente is het niet eens me het hanteren van kapitalisatiefactor 7,5 (in plaats van 7, zoals in het concept-deskundigenrapport) in verband met (naar zij aanneemt:) het uitgaan van aanpassings- en renovatiekosten ad € 100.000,00. Volgens de Gemeente bedragen deze kosten echter veel meer dan genoemd bedrag. Zij heeft daartoe overgelegd de "Studie hergebruik [adres 1]" van 1 maart 2007, uitgevoerd door E&F Architekten, in welke rapportage de kosten voor herstel-, onderhouds- en bouwkosten worden geschat op ruim € 1,3 miljoen en bij nader rapport van 19 maart 2007 geschat op € 1.565.605,81. 12. Ook [gedaagde] is het met het oordeel van de deskundigen niet eens. Zij meent dat de deskundigen ten onrechte het onderhavige pand hebben vergeleken met de andere onteigende panden in de (voormalige) [adres 2], omdat het onderhavige pand rond 1920 is gebouwd met materialen van de beste kwaliteit en met een bijzondere inrichting en uitstraling, terwijl de panden in de [adres 2] uit het eind van de negentiende eeuw daterende tweelaagswoningen waren, van slechte kwaliteit. Ook anderszins is het pand niet te vergelijken met de panden in de [adres 2], omdat het pand een inhoud heeft van 9788 m³, een vloeroppervlak van 2175 m², 200 m² parkeerplaats en een afsplitsingsmogelijkheid. Gelet op de afwijkende bouwaard en samenstelling van het gebouw is het in tegenstelling tot andere (voormalige) prostitutiepanden in de straat niet verdedigbaar de waarde van dit object uitsluitend toe te rekenen aan het aantal ramen, zoals de deskundigen doen. Het complex beschikt over een separate entree, trappenhuis en lift, alsmede een vijftal parkeerplaatsen op eigen terrein, die de verdiepingen van het gebouw fysieke eenvoudig verhuurbaar maken. Het complex kan met een beperkte bouwkundige ingreep gesplitst worden van het prostitutiegedeelte. [gedaagde] heeft in dat kader een tweetal waarderingsmethoden voorgesteld: één op basis van gebruik als prostitutielocatie plus verhuurbare verdiepingen en één op basis van gebruik voor prostitutie plus een afzonderlijk "gebouw" [adres 1]. In beide berekeningen is uitgegaan van de aanwezigheid van 29 ramen. Zij heeft daarbij aangegeven dat ter descente 29 ramen zijn geteld en dat blijkens de geveltekening het aantal bruikbare vitrines uitkomt op 32, waarvan 3 twijfelgevallen. Blijkens de plattegrondtekening zijn er 27 werkkamers en zijn er op de plattegrond nog diverse ongebruikte recreatieruimten, waar zonder ingewikkelde bouwkundige voorzieningen nog 5 werkkamers zouden kunnen worden gecreëerd. De begane grond beschikt dus over voldoende ruimten om 32 vitrines met 32 bijbehorende werkkamers exploitabel te maken. De waarde van de begane grond begroot [gedaagde] als volgt: 29 ramen x 360 dagen à € 45,00 x 60% bezetting (na aftrek van 40% exploitatiekosten en 10% eigenaarslasten) is € 980.000,00. Via de aparte hoofdentree aan de [adres 3] kan toegang geboden worden tot de bovengelegen verdiepingen en nabij de entree bevindt zich een lift. De eventuele huurders van dit gedeelte van het gebouw en de bovengelegen verdiepingen zouden bij aankomst dus geen directe hinder hebben gehad van de prostitutiestraat. De totale bruikbare vloeroppervlakte van de verdiepingen bedraagt circa 1305 m², met een opbrengst van € 25,00 per m². Verhuurbaar zijn eveneens de vijf parkeerplaatsen op eigen (afsluitbaar) terrein, met een huuropbrengst van circa € 7.500,00 per jaar. De totale huuropbrengst voor de verdiepingen met parkeerplaatsen bedraagt dan € 40.125,00 per jaar, leidend op basis van een bruto-aanvangstrendement van 9% en na correctie k.k. tot een waarde van afgerond € 400.000,00, waarop in mindering aanpassings- en renovatiekosten van € 100.000,00, is € 300.000,00. De totale waarde van het prostitutiegedeelte, plus verdiepingen, plus parkeerterrein bedraagt dan € 980.000,00 plus € 300.000,00, is € 1.280.000,00 k.k. Een andere benadering is het afzonderlijk waarderen van het voorste gedeelte van het complex aan de [adres 1], waarvan de totale waarde bestaat uit het prostitutiegedeelte van 29 ramen, alsmede de bovenverdiepingen en het gebouw aan de [adres 3]. Kadastraal en bouwkundig gezien is het goed mogelijk dat het gebouw aan de [adres 3] met parkeerterrein verticaal wordt gesplitst van het prostitutiegedeelte in de (voormalige) [adres 2]. Aldus zou ontstaan een gebouw met een bruto-vloeroppervlak van 400 m², verdeeld over de begane grond, eerste en tweede verdieping en gedeeltelijk zolder. Het pand vertegenwoordigt na splitsing een waarde van € 500.000,00 k.k. Hierop komen in mindering de kosten voor het verplaatsen van de toiletten op de begane grond, het kantoorgedeelte ten behoeve van de prostitutie, het wegwerken van het direct achterstallig onderhoud en het repareren van de lift, ten bedrage van in totaal € 130.000,00, zodat een waarde resulteert van € 370.000,00 k.k. De totale waarde van het complex bedraagt alsdan € 980.00,00 + € 370.000,00 is € 1.350.000,00. [gedaagde] is het niet eens met de door deskundigen geadviseerde aftrek van € 100.000,00 aan aanpassings- of renovatiekosten. Voor een dergelijke aftrek is haars inziens geen plaats, wanneer voor wat betreft de waardering alleen wordt uitgegaan van de opbrengsten van de parterre. Om de parterreverdieping exploitabel te houden behoeven de kosten niet te worden gemaakt. 13. De rechtbank overweegt te dien aanzien als volgt. De deskundigen hebben ter zitting aangegeven dat de door de Gemeente gedane opgave van herstel-, onderhouds- en bouwkosten hen veel te hoog voorkomt. Het verrichten van deze werkzaamheden zou neerkomen op een enorme verbetering van het pand. De deskundigen hebben deze kosten vergeleken met de door hen gemaakt zogenaamde "top-down-berekening", uitgaande van de (casco)bouw van studentenwoningen door de Gemeente. Zo vinden zij de opgevoerde kosten voor de gevelkozijnen (€ 427.000,00) veel te hoog. Voor het gebruik van het pand als complex studentenwoningen volstaan de huidige kozijnen met een verfje. Om die reden zijn zij gebleven bij de door hen ingeschatte aanpassings- en inrichtingskosten van € 100.000,00. Deze kosten hebben betrekking op het huidige gebruik op de peildatum: zo moet de lekkage van het dak worden hersteld en moeten diverse reparaties op de begane grond plaatsvinden. De rechtbank acht dit oordeel van de deskundigen juist. De deskundigen hebben voorts ter zitting gerapporteerd dat zij ter descente 25 ramen hebben geteld, hetgeen strookt met de exploitatievergunning en de aanvraag. De tekening van de brandweer behorende bij de aanvraag gaat uit van 25 ramen. In een eerder stadium is door de voor de Gemeente optredende Frisia Makelaars uitgegaan van 27 kamers, maar daarbij was ook sprake van ramen voor vluchtwegen, hetgeen wegens brandweereisen niet toegelaten is. Dit feitelijk oordeel lijkt de rechtbank juist en zij zal dit overnemen. Ook het oordeel van de deskundigen dat het pand beperkte gebruiksmogelijkheden heeft (slechts prostitutie-gerelateerd wonen, doch geen normale verhuur) en dat dit wordt bevestigd door het feit dat de eerste verdieping slechts gedeeltelijk in gebruik was en wel voor de prostituees als rust-/ ontspanningsruimte, komt de rechtbank juist voor. Om de verdiepingen rendabel te maken zouden te hoge kosten moeten worden gemaakt. De verdiepingen vertegenwoordigen geen zelfstandige waarde. Het oordeel dat uit te gaan is van 20% eigenaarslasten, anders dan de gebruikelijke 10%, is gebaseerd op de afweging dat het hier een groot pand betreft, dat veel onderhoud vergt. De rechtbank volgt dit oordeel. Gelet hierop zal de rechtbank het oordeel van de deskundigen over de waarde geheel overnemen en het tot het hare maken. DE INKOMENSSCHADE 14. De deskundigen hebben gerapporteerd dat de inkomensschade dient te worden berekend op basis van aankoop van vervangende ramen. Op de peildatum (augustus 2006) bedroeg de prijs van een raam in de [adres 4] € 75.000,00. De dagopbrengst van zo'n raam bedraagt op jaarbasis (360 à € 75,00 per dag x 85% bezettingspercentage =) € 22.950,00. Om een opbrengst te genereren als in casu bij [gedaagde] (€ 129.600,00 per jaar) zijn dan zes ramen nodig in de [adres 4]. De koopsom hiervan bedraagt 6 x € 175.000,00 = € 450.00,00 k.k., te vermeerderen met 10% verwervingskosten ad € 45.000, is in totaal € 495.000,00. Deze investering, (eventueel) nog aan te vullen met aanpassingskosten, verhuis- en inrichtingskosten, leges, in totaal te stellen op € 50.000,00, kan geheel worden bekostigd uit de werkelijke waarde van € 723.000,00. Er is naar de mening van de deskundigen geen reden om verhuis- en of wederinrichtingskosten te vergoeden, daar er als het ware "going concern" wordt gekocht, en evenmin is er reden aankoop- en/of stagnatiekosten te vergoeden. Aldus lijdt [gedaagde] naar het oordeel van de deskundigen geen inkomensschade. 15. [gedaagde] kan zich hiermee niet verenigen. Zij is van mening dat uitgegaan moet worden van 29 ramen en een bezettingspercentage van 60%, alsmede van een voor eigenaren gebruikelijke kapitalisatiefactor 10 in plaats van 8, omdat voortzetting van de exploitatie niet als onzeker mag worden beschouwd. Zij wijst er op dat het pand in 2005 slechts zeer kortstondig (incidenteel) gesloten is geweest en dat jaren achtereen exploitatievergunningen zijn verleend. Daarbij heeft [gedaagde] zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel, nu er in géén der andere onteigeningen in de [adres 2] een lagere factor dan 10 bij eigenaren is toegepast. Een vergelijkbaar pand (met ongeveer evenveel ramen) is volgens [gedaagde] alleen maar te vinden in de [adres 5]/ [adres 6]. Een vergelijkbaar pand stond daar te koop voor een prijs van circa € 2,5 miljoen. Een raam in de [adres 4] kost daar niet de door de deskundigen geadviseerde € 75.000,00 maar € 200.000,00 per raam, en ook zijn deze ramen niet in één pand zoals het onteigende te koop. Ten onrechte zijn de deskundigen er van uit gegaan dat bij de koop van het bedrijf "going concern" de werkzaamheden verricht aan het vervangingspand om deze geschikt te maken, zich niet voordoen. Dit is volgens [gedaagde] onjuist. Deze eenmalige kosten (bestaande uit aansluitkosten nutsvoorzieningen, makelaarscourtage vervangend pand, overdrachtsbelasting, extra accountantskosten, inrichtingskosten en legeskosten vergunningen) kunnen niet verrekend worden met de opbrengst van het onroerend goed. [gedaagde] heeft hierbij verwezen naar de uitspraken van de Hoge Raad in de zaak Van der Horst/Staat (NJ 2006, nummer 255) en Lambeck/Gemeente Hoogezand-Sappemeer (NJ 2004, nummer 507). Dit geldt ook voor de bijkomende schade, te weten ontruimings- en beredderingskosten en kosten van de accountant ter fiscale verantwoording van de schadeloosstelling, van in totaal € 20.000,00. Ook hier heeft [gedaagde] zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel, nu in de andere onteigeningszaken wél een vergoeding is toegekend voor dit soort eenmalige kosten, waaronder in ieder geval de overdrachtsbelasting. 16. De deskundigen hebben te dien aanzien opgemerkt dat het voor de inkomensschade niet uitmaakt of kapitalisatiefactor 8 of 10 wordt gehanteerd, omdat deze schade zich niet voordoet, nu deze gecompenseerd wordt door (de inmiddels reëel gebleken mogelijkheid van) het kopen van ramen. Ervaringsfeit is dat een dergelijk vervangend prostitutiepand niet via een makelaar wordt aangekocht, zodat zich geen makelaarscourtage voordoet. De overige door [gedaagde] geclaimde eenmalige kosten zijn naar het oordeel van de deskundigen onvoldoende gespecificeerd. Er is al sprake van nutsvoorzieningen, en als deze al zouden moeten worden vernieuwd, dan geschiedt zulks op kosten van de eigenaar. De overdracht van het pand zou wel moeten worden geregistreerd. Om die reden zijn de deskundigen uitgegaan van 10% verwervingskosten. Deze percentages zijn ook in de overige [adres 2]zaken gehanteerd. 17. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel over de inkomensschade en in hun schatting van het bedrag van de verwervings- en inrichtingskosten, maar niet in hun oordeel dat deze kosten kunnen worden verrekend met de vergoeding van de werkelijke waarde. Dit zou tot gevolg hebben dat de waarde niet volledig wordt vergoed. De eenmalige kosten ten bedrage van € 95.000,- behoren als bijkomende schade te worden vergoed. Gezien het arrest van de Hoge Raad van 16 april 2004, NJ 2004, nummer 507, moet op deze vergoeding in mindering worden gebracht de rente uit het kapitaal, dat vrijkomt doordat [gedaagde] slechts een gedeelte van de onteigeningsvergoeding behoeft te investeren om hetzelfde inkomen te verwerven als voor de onteigening. Uitgaande van de door deskundigen geschatte kosten voor een gelijkwaardige herhuisvesting ten bedrage van € 545.000,- is het vrijkomend kapitaal € 178.000,-. Uitgaande van een rente van 3% en een kapitalisatiefactor 10 is een bedrag van € 53.400,- te beschouwen als onteigeningsvoordeel, dat met de verwervings- en inrichtingskosten moet worden verrekend. De rechtbank zal de vergoeding voor de bijkomende schaden daarom op € 41.600,- (€ 95.000 minus € 53.400) bepalen. BELASTINGSCHADE 18. De deskundigen zijn van oordeel dat zich voor [gedaagde] geen belastingschade zal voordoen. De Gemeente heeft ter zitting aangeboden eventuele belastingschade - zo deze zich mocht voordoen - als nader vast te stellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam aan [gedaagde] te voldoen, welk aanbod ter zitting door hen is aanvaard. Aldus zal worden beslist. RENTEVERGOEDING 19. De deskundigen hebben in hun rapport gesteld dat de mogelijke renteschade, die [gedaagde] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, is te stellen op een rentepercentage van 3% per jaar vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis (8 augustus 2006) tot heden. 20. [gedaagde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van een rentepercentage van 3,25%, zoals deskundigen ook in een andere, meer recente zaak bij de rechtbank adviseren. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat het gehanteerde percentage van 3% verband houdt met de lange looptijd van de zaak. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Door het cassatieberoep is de peildatum een jaar verschoven. 21. De Gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen de schade-loosstelling en het reeds betaalde voorschot vanaf heden de wettelijke rente dienen te vergoeden. VOORTS 22. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare, behoudens met betrekking tot de bijkomende schade. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] dienovereenkomstig vaststellen. 23. De gemeente dient, gelet op artikel 43 Ow, een deel van de uit te betalen schadevergoeding, te weten een bedrag van € 340.335,16, zoals door [interveniënt] gevorderd in de conclusie houdende verzoek tot interventie, tevens van eis in interventie, rechtstreeks uit te betalen aan [interveniënt] als hypotheekhouder. 24. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 101.098,28 (inclusief B.T.W.). Tegen de hoogte van deze kosten heeft de Gemeente geen bezwaar gemaakt, zodat zij als de onteigenende partij in die kosten zal worden veroordeeld. 25. [gedaagde] heeft vergoeding gevorderd van de navolgende kosten: - griffierecht € 1.215,00 - kosten deskundige bijstand (Van Cromvoirt) € 19.249,25 - kosten rechtskundige bijstand € 25.247,87 26. De Gemeente maakt bezwaar tegen integrale vergoeding van deze kosten. Wat betreft de kosten van de partij-deskundige Van Cromvoirt acht zij het aantal bestede uren (125) onredelijk hoog, terwijl voorts één tarief wordt gehanteerd vanaf 2000, hetgeen haar onjuist voorkomt. Uit de summiere specificatie blijkt voorts dat een aantal van de opgevoerde uren geen betrekking heeft op de onteigening, maar op mogelijke zelfrealisatie (uren opgevoerd als onderhandeling met de Gemeente). Ook de uren voor gevoerde correspondentie (42 uur) komen de Gemeente niet redelijk voor, nu de bemoeienis van Van Cromvoirt in de onderhavige procedure niet groot is geweest. De Gemeente acht een gematigd bedrag van € 10.000,00 (inclusief B.T.W.) redelijk. Wat betreft de kosten van rechtsbijstand kan de Gemeente zich vinden in vergoeding van de door mr. Verhaegh gemaakte uren in de periode 2004-2006, alsmede de uren gemaakt in verband met (de voorbereiding van en) het pleidooi. Niet eens is de Gemeente het echter met de nakosten, welke door mr. Verhaegh worden begroot op tien uur. Zij acht het redelijk in dat kader vijf uur te vergoeden. 27. Mr. Verhaegh heeft ter zitting aangegeven dat juist is dat partij-deskundige Van Cromvoirt voor 2005 een ander uurtarief dan de gevorderde € 125,00 per uur (namelijk € 115,00 per uur) heeft gehanteerd. 28. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de declaratie van de partij-deskundige Van Cromvoirt niet voor integrale vergoeding in aanmerking komt. Vergoeding van de kosten tot april 2005 gebaseerd op het gevorderde uurtarief van € 125,00 komt haar niet redelijk voor. Ook de uren besteed aan het zogenaamde Kramer-rapport zijn niet in redelijkheid gemaakt, alsook de kosten met betrekking tot het gedane beroep op zelfrealisatie. Deze kosten doorstaan de dubbele redelijkheidstoets niet. De rechtbank acht vergoeding van de kosten van Van Cromvoirt tot een bedrag van € 15.000,00 (inclusief B.T.W.) redelijk. De kosten van rechtsbijstand zijn naar haar oordeel van een redelijke omvang en in redelijkheid gemaakt, zodat deze integraal voor vergoeding in aanmerking komen. Dat geldt ook voor de gevorderde nakosten. Aldus zal worden beslist. 29. De Gemeente zal tenslotte als de onteigende partij worden veroordeeld in de overige kosten van de procedure. 30. Tenslotte zal een nieuws-/advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde. BESLISSING De rechtbank: I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 764.600,00, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 393.300,00, alsmede op een rente van 3% over € 371.300,00 vanaf 8 augustus 2006 tot heden; II veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 371.300,00, vermeerderd met de hiervoor sub I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag der algehele voldoening, onder aftrek van het aan [interveniënt] toekomende bedrag van € 340.335,16; III veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [interveniënt] van een bedrag van € 340.335,16; IV veroordeelt de Gemeente tot vergoeding van (eventuele) zich als gevolg van de onteigening voor [gedaagde] voordoende belastingschade, vast te stellen door de SAOZ te Rotterdam; V veroordeelt de Gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke tot op heden € 101.098,28 (inclusief B.T.W.) bedragen; VI veroordeelt de Gemeente in de kosten van deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 15.000,00 (inclusief B.T.W.) en in de kosten van rechtsbijstand tot een bedrag van € 25.247,87; VII veroordeelt de Gemeente in de overige kosten van de procedure, welke tot hiertoe aan de zijde van [gedaagde] en [interveniënt] terzake van griffierecht worden begroot op (voor ieder) € 1.135,00; VIII wijst de "Haagsche Courant" en de "Posthoorn" aan als nieuws- en advertentie-blad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen. Dit vonnis is gewezen door mrs. Dedel-van Walbeek, Huijgens en Overeem en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 mei 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.